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    住建部原副部长:已提议调控楼市 分拆房地产税

    日期:2016-09-22

    過熱到甚至用“瘋狂”來形容亦不爲過的房價,已經引起國家高層智囊與各界專業人士廣泛關注。

      房價上漲症結:貨幣供給缺少硬約束

      9月21日,在由方正证券主办的房地产高峰论坛上,方正证券首席经济学家任泽平指出,当前中國房地产已经呈现出泡沫迹象,货币超发和低利率刺激了新一轮房价、地价暴涨,绝对房价已经偏高。“全球前12大高房价城市中,中國作为发展中國家占了4席。地价高企,居民恐慌性抢房,新增贷款中大部分是房贷,这些都已经释放泡沫化信号。”

      中國指数研究院9月19日发布的数据监测显示,9月12日至9月18日,即上周监测的40个主要城市中,土地推出量环比增加7%,成交量环比增加16%,出让金环比增加88%,楼面均价环比上涨26%,其中,北京商品住宅新开盘成交16.88万平方米,环比上升24.30%。上周重点监测的房企共拿地13宗,总出让金约230.95亿元,其中,9月12日金茂以49.95亿元的总代价拿下无锡滨湖地块,刷新无锡总价纪录。

    此外,近期房價上漲的狀況已經從一線城市的第一波,蔓延至蘇州合肥廈門南京第二波,眼下杭州、鄭州、成都和無錫正在掀起第三波搶購潮。

      限購限貸並沒能阻擋房價的躍進,這似乎出乎不少人的意料。

      對此,業界的看法是,推動本輪房價暴漲的因素主要是:第一,廣義的貨幣和信用供給依然偏高,且目前仍缺少一個硬約束;第二,政策低估了周期逆轉和資産型通脹壓力,在通縮已經處于末端的時候毫無意義地降息降准,同時顯著減少了供地,導致火上澆油;第三,新彙改導致彙率預期更單一,居民在對彙率用腳投票不充分的狀態下,會更集中更具恐慌性地地湧向對隱形通脹用腳投票;第四,地方財政收入增速下降與新一輪基建支出競爭升溫的狀況存在天然矛盾,土地出讓金成爲了唯一的解決方案。

      而在國務院參事、住建部原副部長仇保興看來,國家金融部門出台政策與房地産部門的調控目標相互沖突是推動本輪方面全面上漲的另一最關鍵原因。金融監管部門允許首付貸、允許居民加杠杆,房價旋即暴漲。

      “今年年初,人代会之前,我写了一封信给国务院主要领导,说了一件事情,就是首付贷。当时高层对首付贷的争论非常激烈。有的人认为P2P是个新东西,可以再缓一缓、看一看,有的人认为这个首付贷相当危险。有的单位说,这个首付贷无非是中介机构提供的一种贷款支持,这跟买房子向熟人借钱是一样的。而就是这个 一样论 使得首付贷政策很大程度上影响后来的房价。”他说,“首付贷是一种金融衍生产品,需要注意的是,所有的金融衍生产品都具有这样的特点——主动回避监管,也可以说,所有的金融衍生产品都是为回避监管诞生的,都会尽可能的放大杠杆率,如果不注意监管会导致系统性风险,并且,在房地产这样的金融属性较强的投机市场,金融衍生品会以不同面目出现。所以我认为,我们的房地产会不会崩溃,不决定于我们所担心的M2之类的宏观数据,而是决定于那些不起眼的金融衍生品。”

     降溫藥方:影響房價的兩把利劍

      事實上,中央對于樓市熱度已經開始警覺,7月26日,中央政治局會議首度提出“抑制資産泡沫”,這被分析人士解讀爲首要針對房地産市場。

      “现在我们国家一线城市和部分二线城市的房价确实是过热的、疯狂的状态。究其根本,在于没有处理好高层各部门之间、中央与地方政府之间的分歧与博弈。处理不好这些关系,是我们很多宏观政策出台后失败的原因。只有将中央调控变为地方政府调控、行政手段调控变为用经济杠杆调控时,才能够实现中國房地产的软着陆。”仇保兴这样解释。

      仇保興表示,“前段時間我向國務院提交了一份建議,是說對于房地産市場,現在應該是到了考慮采取溫和的、分散的、非中心化的調控政策的時候了。現在影響整個房地産趨勢的有兩把劍:第一把劍是房地産稅,第二把劍是房産的續期問題。而這兩項政策的出台並非易事,其中夾雜著太多的敏感地帶與利益博弈。”

      就此,他提出的設想是,首先,要把大家最敏感的房地産稅變成一個組合稅,至少分四個稅種,即消費稅、空置稅、轉讓稅、物業稅,依據不同的情況施策,增加征收的合理性。以罗马等地实行的消费税为例,其实施方式为,首套购房免税,第二套购房征收14%的消费税,第三套购房征收26%的消费税,第四套房征收40% 的消费税…… 这被称为房地产暴热期的瞬时冷却剂。

      “更重要的是,要把上述税率的设置和信贷政策的调控权交给地方政府,让地方政府根据房地产市场上的刚需或是投机分别调控,中央政府只需给地方政府制定调控目标,并建立事后追责制度。通过类似的方式理顺中央与地方政府的利益关系。” 仇保兴说。

      房産續期問題,是影響房價的另一個關鍵因素。依照我國法律規定,商業房産要在40年後續期,一般房産則要在70年後續期,目前,溫州和深圳兩個城市已經面臨著40年與70年的房産續期問題,且存在較大爭議。實際當中,房産續期到底應該怎麽續期,這仍然懸而未決。

      仇保興表示,房地産續期,到底要怎麽辦?遲遲懸而不決已令其成爲一個市場盲區,導致新房價格上漲的同時,也帶動了二手房價格的同樣上漲,甚至二手房與新房價格同等。“我們的想法是,到了70年,房産擁有者需要交第二筆土地出讓金的時候,可以按年度來計算和交付,自動變成房産稅,這也是比較合理的一種辦法。”


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